“巽寮灣的旅游旺季為5-10月，11月已經進入淡季，現在幾乎沒有游客，街上的行人自然也少，連出租車也不愿意到這里來”，街邊的小商販告訴記者。

這里就是位于惠州惠東縣的巽寮灣，被業界稱之為“北緯18度附近黃金海岸線上的旅游地產新貴”，它在發展之初便選擇模仿海南三亞，主打度假旅游地產概念，以優質海岸線資源意圖吸引“候鳥型”置業人群，也因此吸引了包括碧桂園、萬科、華潤置地、萊蒙國際、富力、金融街等地產巨頭堆扎開發。淡季下的旅游“空城”-巽寮灣的旅游旺季為5-10月

但現實與夢想往往背道而行，三亞全年氣候溫暖宜人，11月更是旅游旺季的開端，因此能吸引了成千上萬的游客、業主每年如候鳥般遷徙而來。與之相對，此時的巽寮灣早已秋意濃濃，水上活動早已停止，氣候資源的劣勢大大削弱了巽寮灣對于“候鳥族”置業人群的吸引力。

更重要的是，與這里琳瑯滿目的樓盤相比，巽寮灣度假區的旅游與生活配套少得可憐：記者在鎮上閑逛發現，這里沒有像樣的電影院、公園、酒吧等娛樂設施，連大型商場與醫院也不見蹤影。在鎮上你看不到一臺出租車，甚至在用餐時間，鎮上的大多數餐館沒有一桌客人。淡季下的旅游“空城”-巽寮灣的旅游旺季為5-10月

“巽寮灣的旅游建設薄弱，唯一的賣點就是海岸資源，來這里的游客清一色都是游泳，因此除了夏天的幾個月旺季，平常只有本地村民會留在巽寮灣，房子比人還要多”，一位當地導游告訴記者。

淡旺季旅游人數的巨大差異，導致該區域的主打產品—酒店式公寓入住率出現大起大落。以巽寮灣區域開業最早的金融街鳳池島酒店公寓為例，記者在11月某周的周四周五連續兩晚調查發現，偌大的酒店式公寓大樓入住戶數不足十戶，入住率不足5%，漆黑的大樓如死城般寂靜。酒店房費也出現“海鮮價”，以該酒店公寓海景雙人房為例，淡季房費約為300多元/間，僅為旺季的1/3。淡季下的旅游“空城”-巽寮灣的旅游旺季為5-10月

中原地產華南董事總經理李耀智告訴記者，與房地產業的蓬勃發展相比，巽寮灣的旅游業態依然處于起步階段，目前僅依賴海資源，這導致巽寮灣旅游季節性極強，對于酒店入住率的穩定性造成極大影響。

與淡季低得可憐的入住率相對應的是，包括金融街·巽寮灣、中航·元嶼海、合正東部灣等多個項目卻大量推出以“固定投資回報”為賣點的酒店式公寓，以金融街·巽寮灣主打的海公園產品為例，業主購買一套總價約70萬元的單位，前三年公寓將交由金融街管理，開發商承諾給予業主頭三年固定回報，首年月固定回報為1818元/平米，租金回報率約為3.1%。到了第三年，月回報將提高至2200元/平米，租金回報率將提高至3.7%。淡季下的旅游“空城”-巽寮灣的旅游旺季為5-10月

“由開發商承諾的固定回報，往往只是開發商用投資者的購房款來支付頭幾年租金回報，制造出良好的投資回報假象，等到固定回報期結束，大多數酒店式公寓租金回報率會露出真面目，情況好的可以維持在2%左右，情況差的甚至扔在那里沒人管理，這樣的案例多的是”，盛富資本總裁黃立沖向記者表示。

實際上，記者調查發現，上述多個項目主推的酒店式公寓普遍只承諾頭三年的固定回報，三年之后到底如何合作經營，開發商均沒有明確的方案寫入合同，這背后隱藏著極大的不確定性風險。淡季下的旅游“空城”-巽寮灣的旅游旺季為5-10月

黃立沖表示，即使在國內幾個一線城市，除了像廣交會等年內的幾個大型會議舉行期間，部分區域酒店會出現供不應求，大部分時間國內酒店入住率均不高，更別說惠東這種沒有經濟支撐、也缺乏優秀旅游資源支撐的區域，在這樣的區域投資酒店式公寓，固定回報期后租金回報率很可能跌到慘不忍睹。